Finalizacja sprzedaży u notariusza – w jaki sposób biuro nieruchomości przygotowuje strony do bezpiecznego zakończenia transakcji?

Podpisanie aktu notarialnego nie kończy automatycznie wszystkich obowiązków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Kupujący może już zostać właścicielem mieszkania, mimo że środki z kredytu nie wpłynęły jeszcze na rachunek sprzedającego. Do tego dochodzą formalności związane z hipoteką, dokumentami potwierdzającymi własność oraz terminem przekazania kluczy. Każdy z tych elementów wymaga wcześniejszych ustaleń.

Biuro nieruchomości przygotowuje strony do finalizacji transakcji przede wszystkim przez koordynację dokumentów, terminów i uzgodnień finansowych. Pośrednik nie zastępuje jednak notariusza, który odpowiada za prawidłowość dokonywanej czynności notarialnej i ochronę prawnie uzasadnionych interesów jej uczestników. Nie przejmuje również kompetencji banku w zakresie uruchamiania kredytu czy potwierdzania wpływu pieniędzy. Dobrze zorganizowana sprzedaż polega na takim uporządkowaniu tych obowiązków, aby strony przed podpisaniem aktu wiedziały, co dokładnie podpisują, kiedy nastąpi zapłata i na jakich zasadach nieruchomość zostanie wydana.

Dokumenty i stan prawny nieruchomości – co biuro przygotowuje przed wizytą u notariusza?

Pierwszym etapem przygotowań jest ustalenie, kto może skutecznie sprzedać nieruchomość i jakie dokumenty będą potrzebne do sporządzenia aktu. Samo okazanie dowodu osobistego oraz numeru księgi wieczystej nie zawsze wystarcza. Problemy pojawiają się szczególnie wtedy, gdy mieszkanie zostało odziedziczone, należy do kilku współwłaścicieli, jest obciążone hipoteką albo sprzedający zamierza działać przez pełnomocnika.

Pośrednik może zebrać i uporządkować dokumentację oraz przekazać ją kancelarii notarialnej do oceny. Nie powinien natomiast samodzielnie przesądzać, że stan prawny nieruchomości jest wolny od wad. Ostateczna ocena możliwości dokonania czynności należy do notariusza, a kwestie sporne mogą wymagać dodatkowej analizy prawnej lub rozstrzygnięcia sądu.

Podstawowa lista kontrolna przed finalizacją sprzedaży obejmuje:

• Księgę wieczystą – sprawdzenie oznaczenia nieruchomości, właścicieli w dziale II, praw i roszczeń w dziale III oraz hipotek w dziale IV. Osobnej uwagi wymagają wzmianki o złożonych wnioskach i ostrzeżenia. Zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece określone wzmianki i ostrzeżenia wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
• Podstawę nabycia – przykładowo wcześniejszy akt notarialny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
• Tożsamość i reprezentację stron – aktualne dokumenty tożsamości, ustalenie wszystkich osób potrzebnych do dokonania sprzedaży oraz odpowiednie pełnomocnictwa, jeżeli ktoś nie stawi się osobiście.
• Dokumenty dotyczące obciążeń i rozliczeń – między innymi informacje o aktualnym zadłużeniu hipotecznym, wymagania banku co do spłaty kredytu oraz dokumenty od zarządcy lub spółdzielni dotyczące opłat i sytuacji lokalu, odpowiednio do rodzaju nieruchomości.
• Dokumentację dotyczącą dziedziczenia lub darowizny – w tym potwierdzenie sposobu nabycia oraz dokumenty podatkowe, jeżeli są wymagane w konkretnej sytuacji.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sprzedaży objętej ustawowym obowiązkiem powinno zostać przekazane nabywcy przy sporządzeniu aktu. Świadectwo jest co do zasady ważne przez 10 lat, ale może wcześniej utracić ważność, jeżeli roboty budowlano-instalacyjne zmieniły charakterystykę energetyczną lokalu.

Nie każda nieruchomość wymaga identycznego zestawu dokumentów. Przykładowo przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie założono księgi wieczystej, szczególne znaczenie mają dokumenty potwierdzające przysługiwanie tego prawa oraz informacje ze spółdzielni. Przy odrębnej własności lokalu punktem wyjścia jest zwykle księga wieczysta i dokument nabycia.

Załóżmy, że rodzeństwo chce sprzedać mieszkanie odziedziczone po rodzicu. W księdze wieczystej nadal widnieje zmarły właściciel, ale spadkobiercy posiadają zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Sam brak aktualizacji nazwiska w dziale II nie przesądza jeszcze o niemożliwości sprzedaży. Notariusz musi jednak ocenić dokumenty wykazujące następstwo prawne, a pośrednik powinien odpowiednio wcześnie przekazać kancelarii informację o rozbieżności. Jeżeli dodatkowo pojawiła się wzmianka dotycząca spornego roszczenia, ustalenie daty podpisania aktu bez wyjaśnienia jej znaczenia byłoby ryzykowne.

Osobną kwestią jest zaświadczenie z urzędu skarbowego przy nieruchomościach nabytych w drodze spadku lub darowizny. W 2026 roku nie obowiązuje zasada, że każdy spadkobierca przed sprzedażą mieszkania musi uzyskać takie zaświadczenie. Art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn wyłącza wymóg z ust. 6 między innymi wtedy, gdy nabycie nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo było zwolnione z podatku na podstawie art. 4a. Należy uwzględnić również przepisy przejściowe odnoszące te rozwiązania do nabyć po 31 grudnia 2006 roku.

Przy dziedziczeniu po najbliższym członku rodziny samo pokrewieństwo nie wystarcza do przyjęcia zwolnienia z art. 4a. Znaczenie ma spełnienie ustawowych warunków, w tym właściwego zgłoszenia nabycia, jeśli było wymagane. Co do zasady przewidziano na nie sześć miesięcy od odpowiedniego zdarzenia, na przykład uprawomocnienia się postanowienia sądu lub zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Istnieją też ustawowe wyjątki od obowiązku zgłoszenia. Zanim sprzedający rozpocznie procedurę uzyskiwania zaświadczenia, powinien przedstawić historię nabycia notariuszowi i ustalić, czy dokument jest rzeczywiście potrzebny.

Równie łatwo przeoczyć ważność pełnomocnictwa. Do sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo zasadniczo musi mieć formę aktu notarialnego. Należy zweryfikować, czy obejmuje właściwą czynność, czy nie zostało odwołane oraz czy umocowanie nadal istnieje. Posiadanie starego wypisu pełnomocnictwa nie stanowi samo w sobie dowodu, że nie doszło do jego odwołania.

Przed spotkaniem trzeba również sprawdzić status zastrzeżenia numeru PESEL. Na podstawie art. 85a Prawa o notariacie notariusz odmawia określonych czynności dotyczących nieruchomości, jeżeli uczestnicząca w nich osoba fizyczna ma zastrzeżony PESEL. Dotyczy to także wskazanych w przepisie pełnomocnictw. Jeżeli zastrzeżenie jest aktywne, zainteresowany powinien odpowiednio wcześniej doprowadzić do jego cofnięcia na potrzeby czynności. Ustawowej weryfikacji w rejestrze dokonuje notariusz, nie pośrednik.

Dokumenty należy sprawdzać również pod kątem ich aktualności. Zaświadczenie banku wskazujące kwotę potrzebną do spłaty kredytu może odnosić się do konkretnego dnia, a warunki wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki mogą być określone przez wierzyciela. Nie istnieje jeden uniwersalny termin ważności wszystkich dokumentów potrzebnych do sprzedaży. Decydują przepisy, treść dokumentu, wymagania wystawcy i ocena kancelarii notarialnej.

Najpierw należy więc wyjaśnić status własności i obciążenia, a dopiero później traktować termin aktu jako ostateczny. Przy prostej sprzedaży dokumenty można uporządkować stosunkowo szybko. Przy spadku, niejasnym pełnomocnictwie lub spornej wzmiance w księdze wieczystej rozsądniejsze jest odłożenie podpisania aktu niż liczenie, że problem uda się wyjaśnić przy stole notarialnym.

Bezpieczna zapłata ceny – jak pośrednik pomaga uzgodnić kredyt, zadatek i spłatę hipoteki?

Największe ryzyko finansowe pojawia się tam, gdzie strony nie rozróżniają momentu przejścia własności od momentu zapłaty. Zgodnie z art. 155–158 Kodeksu cywilnego przy typowej notarialnej umowie sprzedaży o skutku przenoszącym własność nabywca staje się właścicielem zasadniczo w chwili zawarcia umowy, a nie dopiero po wpływie całej ceny.

Nie można skutecznie zabezpieczyć sprzedaży nieruchomości prostym zastrzeżeniem, że własność przejdzie na kupującego dopiero po zaksięgowaniu pieniędzy. Art. 157 Kodeksu cywilnego wyklucza przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Umowa zobowiązująca może w odpowiednich przypadkach przewidywać warunek, ale późniejsze przeniesienie własności wymaga bezwarunkowej czynności rozporządzającej.

Dlatego sposób rozliczenia ceny trzeba ustalić przed podpisaniem aktu. Pośrednik może zebrać od stron informacje dotyczące źródeł finansowania, terminów, rachunków i uzgodnionych płatności oraz dopilnować, aby trafiły do notariusza. Nie kontroluje jednak uruchomienia kredytu ani nie potwierdza za bank realizacji przelewów.

Przykład pozwala zobaczyć, jak łatwo pomylić poszczególne kwoty. Przyjmijmy następujący scenariusz obliczeniowy, a nie rzeczywistą transakcję ani cennik usług:

• Cena mieszkania wynosi 650 000 zł.
• Kupujący wpłacił wcześniej sprzedającemu zadatek w wysokości 30 000 zł.
• Kredyt hipoteczny kupującego ma wynieść 500 000 zł.
• Łączny udział środków własnych kupującego wynosi 150 000 zł, wliczając wpłacony zadatek.
• Na mieszkaniu ciąży hipoteka zabezpieczająca kredyt sprzedającego, którego przykładowe saldo do spłaty na przyjęty dzień wynosi 180 000 zł.

W takiej sytuacji do zapłaty po uwzględnieniu zadatku pozostaje 620 000 zł. Kupujący ma jeszcze przekazać 120 000 zł z własnych środków, a pozostałe 500 000 zł pochodzi z kredytu. Jeżeli bank kupującego dopuszcza odpowiedni podział wypłaty, przykładowo 180 000 zł może zostać przekazane bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu sprzedającego, a 320 000 zł na rachunek sprzedającego. Wraz z wcześniej otrzymanym zadatkiem i pozostałą wpłatą własną daje to pełną cenę 650 000 zł.

Ten rachunek jest prosty, ale wykonanie wymaga zgodności kilku dokumentów. Przede wszystkim kwota 180 000 zł musi odpowiadać rzeczywistemu zadłużeniu przewidzianemu do spłaty w określonym terminie. Jeśli do dnia przelewu naliczą się kolejne odsetki lub opłaty, samo przelanie wcześniej oszacowanej sumy może nie wystarczyć do całkowitego rozliczenia kredytu.

Przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką należy ustalić z bankiem sprzedającego: aktualną kwotę całkowitej spłaty, właściwy rachunek, termin obowiązywania wyliczenia, ewentualne dodatkowe należności oraz warunki uzyskania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki. Po spłacie odpowiedni dokument wierzyciela stanowi podstawę do dalszych czynności wieczystoksięgowych. Sama wpłata pieniędzy nie oznacza, że wpis hipoteki natychmiast znika z księgi wieczystej.

Równocześnie trzeba sprawdzić warunki banku kupującego. Część instytucji wymaga udokumentowania wniesienia wkładu własnego przed uruchomieniem kredytu, przedstawienia aktu o określonej treści lub dostarczenia dokumentów dotyczących istniejącej hipoteki. Projekt przygotowany przez notariusza powinien odpowiadać warunkom wypłaty zaakceptowanym przez bank. Jeśli bank przewiduje przelew środków dopiero po otrzymaniu podpisanego aktu i wymaganych dokumentów, nie można zakładać, że cena zostanie w całości zapłacona jeszcze w kancelarii.

Rozliczenie zadatku również musi być jednoznaczne. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego przy wykonaniu umowy zadatek co do zasady zalicza się na poczet świadczenia kupującego. Nie jest więc dodatkową kwotą doliczaną do uzgodnionej ceny. Gdy umowa nie dojdzie do skutku, zastosowanie zasad zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości zależy od okoliczności niewykonania umowy i ustalonych warunków. Nie należy automatycznie utożsamiać zadatku ze zwykłą zaliczką.

Przy ustalaniu sposobu zapłaty strony mają kilka rozwiązań, ale każde sprawdza się w innych okolicznościach.

Przelew bankowy przy podpisaniu aktu jest rozwiązaniem organizacyjnie prostym, szczególnie gdy kupujący dysponuje własnymi środkami. Wymaga jednak sprawdzenia limitów przelewów, godzin realizacji i sposobu potwierdzenia otrzymania pieniędzy. Samo okazanie potwierdzenia zlecenia przelewu nie dowodzi jego zaksięgowania na rachunku sprzedającego. Jeżeli strony chcą uzależnić dalsze działania od rzeczywistego wpływu środków, muszą jasno ustalić sposób jego potwierdzenia.

Depozyt notarialny, przewidziany w art. 108 Prawa o notariacie, może być rozważany wtedy, gdy kupujący ma środki dostępne przed podpisaniem aktu, a strony uzgodnią z kancelarią warunki ich przyjęcia i wydania. Notariusz sporządza protokół przyjęcia depozytu i korzysta ze specjalnego rachunku bankowego. Rozwiązanie wymaga wcześniejszego uzgodnienia, rzeczywistego wpływu pieniędzy oraz uwzględnienia kosztów i organizacji obsługi depozytu. Nie oznacza ono automatycznie, że każdy kredyt hipoteczny można rozliczyć w taki sposób. Jeżeli bank finansujący kupującego wypłaca pieniądze wyłącznie po podpisaniu aktu i bezpośrednio na wskazane rachunki, depozyt może nie pasować do warunków finansowania.

Notarialne poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego może natomiast ułatwić sprzedającemu dochodzenie niezapłaconej ceny. Odpowiednio sporządzony akt może stanowić tytuł egzekucyjny, a po uzyskaniu wymaganej klauzuli wykonalności umożliwiać prowadzenie egzekucji bez wcześniejszego procesu o zapłatę. Nie jest to jednak gwarancja odzyskania pieniędzy. Jeżeli dłużnik nie dysponuje majątkiem pozwalającym na skuteczną egzekucję, nawet prawidłowo przygotowany dokument nie zapewni wypłaty całej należności.

Wybór sposobu rozliczenia powinien więc wynikać z faktycznego źródła finansowania i poziomu ryzyka. Przy dostępnych własnych środkach można rozważać zapłatę potwierdzoną przy finalizacji albo uzgodniony depozyt. Przy kredycie hipotecznym priorytetem jest zgodność aktu z wymaganiami banku i wykonalny harmonogram wypłaty. Jeśli część ceny pozostanie do zapłaty po przeniesieniu własności, trzeba świadomie ocenić ryzyko oraz dostępne zabezpieczenia. Samo zapewnienie kupującego, że bank na pewno uruchomi kredyt, nie jest wystarczającą podstawą do pominięcia tych ustaleń.

Od projektu aktu do przekazania kluczy – jak wygląda organizacja ostatniego etapu sprzedaży?

Finalizacja u notariusza wymaga więcej niż ustalenia godziny podpisania dokumentów. Sprzedający powinien wiedzieć, kiedy otrzyma poszczególne części ceny i jakie obowiązki pozostaną po zawarciu umowy. Kupujący musi mieć pewność, jakie dokumenty dostanie, kiedy uzyska dostęp do mieszkania oraz jakie czynności będzie musiał wykonać po transakcji.

Praktyczny harmonogram można rozłożyć na kilka etapów. Poniższe odstępy czasowe są przykładowym planem organizacyjnym dla transakcji, w której dokumenty są zasadniczo dostępne. Nie stanowią terminów ustawowych ani gwarantowanego czasu przygotowania sprzedaży.

• 14–10 dni przed planowanym aktem: zebranie podstawy nabycia, danych uczestników, dokumentów hipotecznych i innych materiałów wymaganych przez kancelarię. Ustalenie, czy są kwestie prawne wymagające wcześniejszego wyjaśnienia.
• 7–3 dni przed aktem: przekazanie i przeanalizowanie projektu przygotowanego przez notariusza, porównanie zasad zapłaty z warunkami banku kupującego, sprawdzenie aktualności wymaganych zaświadczeń oraz potwierdzenie harmonogramu spłaty istniejącego kredytu.
• Dzień przed aktem: potwierdzenie obecności wszystkich uczestników, ważności dokumentów tożsamości, przygotowania pełnomocnictw, statusu zastrzeżenia PESEL oraz dostępności środków własnych. Przygotowanie świadectwa energetycznego do przekazania.
• W dniu podpisania: ponowne uwzględnienie aktualnego stanu księgi wieczystej i ewentualnych nowych wzmianek, czynności weryfikacyjne notariusza, odczytanie i wyjaśnienie aktu, kontrola zgodności kwot i rachunków oraz podpisanie dokumentów przez uprawnione osoby.
• Po podpisaniu: wykonanie uzgodnionych płatności, dostarczenie bankowi wymaganych dokumentów, uzyskanie dokumentacji do wykreślenia spłacanej hipoteki oraz przekazanie nieruchomości w ustalonym terminie, z protokołem zdawczo-odbiorczym.

Gdy w transakcji uczestniczy kilku spadkobierców, bank finansujący kupującego wymaga dodatkowych dokumentów albo konieczne jest uzyskanie zaświadczenia urzędu skarbowego, przygotowania należy rozpocząć wcześniej. Przyjęty harmonogram powinien uwzględniać rzeczywiste terminy wynikające z dokumentów i procedur instytucji, a nie odwrotnie.

Szczególne znaczenie ma projekt aktu notarialnego. Strony powinny otrzymać możliwość zapoznania się z jego treścią przed spotkaniem. Największą uwagę należy poświęcić oznaczeniu nieruchomości, cenie, zaliczeniu wcześniejszych wpłat, terminom i sposobom płatności, istniejącym obciążeniom, obowiązkom dotyczącym ich wykreślenia oraz dacie wydania mieszkania. Jeżeli zaplanowano oświadczenia o poddaniu się egzekucji, ich zakres i skutki powinny zostać wyjaśnione przez notariusza.

Pośrednik może zestawić uzgodnienia stron z informacjami przekazanymi kancelarii i zwrócić uwagę na rozbieżności. Nie powinien samodzielnie wprowadzać do aktu rozwiązań prawnych ani zapewniać, że określone zabezpieczenie będzie wystarczające w każdych warunkach.

Istotna jest również różnica między zawarciem umowy a fizycznym wydaniem nieruchomości. Te zdarzenia nie muszą nastąpić tego samego dnia.

Rozważmy przykład mieszkania w Toruniu, którego właściciel potrzebuje jeszcze trzech dni na wyprowadzkę. Kupujący finansuje zakup kredytem, a bank ma wypłacić środki po spełnieniu warunków określonych w dokumentacji kredytowej. Przekazanie kluczy natychmiast po podpisaniu aktu oznaczałoby nie tylko konieczność wcześniejszego opuszczenia mieszkania, ale również ryzyko wydania lokalu przed otrzymaniem całej ceny.

W takiej sytuacji rozsądniejszym rozwiązaniem może być uzgodnienie późniejszego, jednoznacznie określonego terminu wydania, z uwzględnieniem harmonogramu płatności. Jeżeli strony wiążą wydanie z otrzymaniem zapłaty, powinny przewidzieć także sposób jej potwierdzenia i postępowanie w razie opóźnienia. Z kolei gdy sprzedający otrzymał całą cenę, mieszkanie jest puste, a strony mogą sprawdzić jego stan, przekazanie bezpośrednio po akcie bywa wygodne i nie wymaga organizowania kolejnego spotkania.

Protokół zdawczo-odbiorczy powinien dokumentować rzeczywisty stan nieruchomości w chwili jej wydania. To nie tylko formalność do podpisania razem z przekazaniem kluczy. Dobrze sporządzony protokół pozwala później ustalić, kto odpowiada za zużycie mediów i jakie wyposażenie znajdowało się w mieszkaniu.

Przy przekazaniu należy odnotować przede wszystkim:

• datę i godzinę faktycznego wydania mieszkania;
• stany liczników energii elektrycznej, gazu i wody oraz innych mediów, jeśli występują;
• liczbę przekazanych kompletów kluczy, pilotów, kart i kodów dostępu;
• stan pomieszczeń, urządzeń i instalacji, ze wskazaniem zauważonych usterek;
• wyposażenie pozostające w mieszkaniu, najlepiej w odniesieniu do wcześniejszych uzgodnień;
• przekazanie dostępu do piwnicy, komórki lokatorskiej, miejsca postojowego lub innych pomieszczeń i części nieruchomości objętych ustaleniami;
• potwierdzenie odbioru nieruchomości przez kupującego.

Zdjęcia wykonane podczas przekazania mogą dodatkowo dokumentować odczyty liczników oraz stan lokalu. Po odbiorze trzeba też zadbać o rozliczenia ze wspólnotą lub spółdzielnią, przekazanie danych potrzebnych dostawcom mediów i formalności związane ze zmianą odbiorcy usług. Sposób rozliczenia kosztów przypadających na okres przed wydaniem i po nim powinien być wcześniej uzgodniony.

Protokół nie jest ogólnym ustawowym warunkiem skutecznego przeniesienia własności nieruchomości, ale ma duże znaczenie dowodowe. Bez niego spór o uszkodzoną płytę grzewczą, pozostawione meble czy rachunek za wodę może sprowadzać się do dwóch sprzecznych relacji.

Rola biura nieruchomości na tym etapie pozostaje organizacyjna. Toruńskie biuro Laroca przedstawia na swojej stronie organizację spotkania notarialnego i przekazania nieruchomości jako element procesu sprzedaży. Nie oznacza to przejęcia przez biuro odpowiedzialności za decyzje bankowe, skuteczność egzekucji należności ani prawną ocenę dokumentów wykonywaną przez notariusza.

Najbardziej praktyczna zasada brzmi: nie łączyć automatycznie podpisania aktu, zapłaty całej ceny i wydania kluczy w jedno wydarzenie. Można je przeprowadzić tego samego dnia, jeżeli stan nieruchomości, sposób finansowania i uzgodnienia stron na to pozwalają. Gdy bank wypłaca pieniądze później albo sprzedający potrzebuje czasu na wyprowadzkę, należy ustalić osobne terminy i warunki. Takie rozwiązanie ogranicza ryzyko konfliktu bez tworzenia fikcyjnego zabezpieczenia w postaci warunkowego przeniesienia własności.

FAQ – najczęstsze pytania o finalizację sprzedaży nieruchomości u notariusza

Czy notariusz gwarantuje, że sprzedający otrzyma wszystkie pieniądze?
Nie. Notariusz czuwa nad zgodnością czynności z prawem i należytym zabezpieczeniem praw oraz słusznych interesów uczestników. Nie gwarantuje jednak wypłacalności kupującego ani terminowego uruchomienia kredytu przez bank. Właśnie dlatego sposób i termin zapłaty należy ustalić wcześniej.

Czy mieszkanie można sprzedać z hipoteką?
Tak. Trzeba jednak ustalić aktualne zadłużenie, sposób spłaty wierzyciela oraz warunki uzyskania dokumentów pozwalających na wykreślenie hipoteki. Część ceny może zostać skierowana bezpośrednio do banku sprzedającego, jeżeli przewiduje to uzgodniony i zaakceptowany sposób rozliczenia.

Czy trzeba odblokować zastrzeżony PESEL przed podpisaniem aktu?
Przy czynnościach wskazanych w art. 85a Prawa o notariacie aktywne zastrzeżenie numeru PESEL osoby fizycznej stanowi podstawę odmowy dokonania czynności. Dlatego status zastrzeżenia trzeba sprawdzić przed wizytą, a ewentualne cofnięcie zastrzeżenia zapewnić z odpowiednim wyprzedzeniem.

Czy sprzedający mieszkanie otrzymane w spadku zawsze potrzebuje zaświadczenia urzędu skarbowego?
Nie. Art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn przewiduje wyjątki, między innymi przy nabyciu zwolnionym na podstawie art. 4a, z uwzględnieniem właściwych przepisów przejściowych. O zastosowaniu wyjątku decydują konkretne okoliczności nabycia oraz spełnienie warunków ustawowych, a nie samo pokrewieństwo ze spadkodawcą.

Czy depozyt notarialny można wykorzystać przy każdej sprzedaży z kredytem?
Nie. Depozyt wymaga uzgodnienia z notariuszem oraz faktycznego przekazania środków na odpowiedni rachunek. Jeżeli bank kupującego wypłaca kredyt dopiero po podpisaniu aktu i na wskazane rachunki odbiorców, depozyt może nie być zgodny z mechanizmem finansowania.

Czy sprzedający musi oddać klucze w dniu podpisania aktu?
Nie. Termin wydania mieszkania może zostać uzgodniony odrębnie. Powinien odpowiadać warunkom transakcji, terminom płatności i możliwościom wyprowadzki sprzedającego. Wydanie najlepiej udokumentować protokołem ze stanami liczników i opisem wyposażenia.

Od czego zacząć przygotowania do podpisania aktu?
Najpierw sprawdzić aktualną księgę wieczystą, podstawę nabycia i dokumenty dotyczące ewentualnych obciążeń. Następnie ustalić źródła finansowania oraz porównać warunki banku z planowanym sposobem zapłaty. Dopiero po wyjaśnieniu tych kwestii należy ostatecznie potwierdzić termin aktu, uzgodnić wydanie nieruchomości i przygotować protokół odbioru. Najpilniejszy błąd do usunięcia to planowanie podpisania umowy bez ustalenia, skąd, kiedy i na jakie rachunki trafi pełna cena sprzedaży.

Więcej informacji na: https://biurolaroca.pl/