Jak zabezpieczyć zadatek i warunki transakcji w notarialnej umowie przedwstępnej

Przy zakupie mieszkania lub domu największy błąd pojawia się często jeszcze przed właściwą sprzedażą: kupujący przelewa kilkadziesiąt tysięcy złotych „na rezerwację”, strony ustalają termin finalizacji na wiadomościach, a warunki kredytu, wykreślenia hipoteki czy opróżnienia lokalu pozostają niedopisane. Dopóki wszystko idzie zgodnie z planem, problemu nie widać. Gdy bank odmawia finansowania, sprzedający zmienia zdanie albo w księdze wieczystej wychodzi nieoczekiwane obciążenie, jedno nieprecyzyjne zdanie może zdecydować o tym, kto zatrzyma pieniądze.

Notarialna umowa przedwstępna nie jest więc droższą wersją zwykłej umowy „dla świętego spokoju”. Przy transakcji dotyczącej nieruchomości może dawać kupującemu znacznie mocniejszą pozycję niż dokument sporządzony wyłącznie w zwykłej formie pisemnej. Trzeba jednak dobrze zaprojektować trzy rzeczy: charakter wpłacanej kwoty, warunki zawarcia umowy przyrzeczonej oraz konsekwencje niewykonania obowiązków.

Zadatek trzeba nazwać i opisać — sam przelew pieniędzy nie wystarczy

Najpierw należy odróżnić zadatek od zaliczki. W praktyce te dwa określenia bywają używane zamiennie, choć skutki prawne są zupełnie inne.

Jeżeli strony wręczają zadatek przy zawarciu umowy i nie ustalą odmiennych zasad, zastosowanie ma mechanizm z art. 394 Kodeksu cywilnego. W razie niewykonania umowy przez jedną stronę druga może co do zasady odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i:

• zatrzymać otrzymany zadatek,

• albo, jeżeli sama go zapłaciła, żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeżeli kupujący wpłacił sprzedającemu 50 000 zł zadatku, a do sprzedaży nie dochodzi z przyczyn, za które odpowiada sprzedający, punktem wyjścia może być więc roszczenie o 100 000 zł. Jeżeli natomiast za niewykonanie umowy odpowiada kupujący, ryzykuje utratę wpłaconych 50 000 zł.

To istotnie różni się od zaliczki. Zaliczka jest przede wszystkim częścią ceny zapłaconą wcześniej i nie uruchamia automatycznie mechanizmu zatrzymania albo żądania podwójnej kwoty.

W akcie powinno być zatem napisane jednoznacznie, że konkretna kwota — przykładowo 40 000 zł — stanowi zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, a nie „wpłatę”, „przedpłatę” czy „kwotę rezerwacyjną”.

Drugi poziom zabezpieczenia to sposób zapłaty. Przy większej kwocie nie zostawiałbym w umowie samego zdania „kupujący zapłaci zadatek”. Lepiej ustalić:

• dokładną kwotę,

• numer rachunku,

• termin przelewu, np. do godz. 15:00 następnego dnia roboczego,

• moment uznania płatności za dokonaną,

• zaliczenie zadatku na poczet ceny po zawarciu umowy sprzedaży.

Jeżeli pieniądze zostały przekazane wcześniej, akt powinien wskazywać datę, kwotę i sposób zapłaty oraz potwierdzenie sprzedającego, że środki otrzymał.

Szczególnie starannie trzeba opisać sytuację, gdy zakup zależy od kredytu. Samo zdanie „umowa zostanie zawarta pod warunkiem otrzymania kredytu” jest za słabe. Nie wiadomo wtedy, o jaki kredyt chodzi, do kiedy kupujący ma złożyć wniosek i czy odmowa jednego przypadkowego banku wystarcza do odzyskania pieniędzy.

Lepszy mechanizm określa przykładowo, że kupujący:

• składa kompletne wnioski kredytowe do dwóch wskazanych banków w terminie 5 dni roboczych,

• ubiega się o finansowanie w wysokości co najmniej 600 000 zł,

• przedstawia sprzedającemu pisemne decyzje odmowne,

• może odstąpić od umowy do konkretnej daty, jeżeli finansowania nie otrzyma.

Dopiero wtedy wiadomo, kiedy negatywna decyzja kredytowa powoduje zwrot zadatku, a kiedy nie.

Nie można też zakładać, że zadatek zawsze należy się w podwójnej wysokości. Gdy umowa zostanie rozwiązana za zgodą obu stron albo jej wykonanie stanie się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo odpowiadają obie, co do zasady zadatek podlega zwrotowi bez obowiązku zapłaty jego podwójnej wartości.

Termin sprzedaży powinien być połączony z warunkami, dokumentami i sankcjami

Drugi typowy błąd to wpisanie w umowie tylko jednej daty: „strony zawrą umowę sprzedaży do 30 listopada”. Sama data niewiele mówi, jeśli do transakcji potrzebne są jeszcze dokumenty z banku, wykreślenie hipoteki, zgoda małżonka, zaświadczenie ze wspólnoty albo opróżnienie lokalu.

Dobra umowa przedwstępna przypisuje konkretne obowiązki konkretnym stronom.

Przy mieszkaniu z rynku wtórnego trzeba ustalić przede wszystkim:

• dokładne oznaczenie nieruchomości i numer księgi wieczystej,

• cenę sprzedaży,

• wysokość i sposób zapłaty zadatku,

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

• sposób zapłaty pozostałej części ceny,

• stan obciążeń nieruchomości,

• termin wydania lokalu,

• sposób rozliczenia opłat za lokal,

• dokumenty, które sprzedający ma dostarczyć przed finalizacją.

Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej widnieje hipoteka bankowa, nie wystarczy napisać, że sprzedający „spłaci kredyt”. Trzeba ustalić procedurę. Najczęściej potrzebne będzie aktualne zaświadczenie banku pokazujące saldo zadłużenia, rachunek techniczny do spłaty oraz zasady wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki po spłacie.

W praktyce część ceny może wtedy trafić bezpośrednio do banku sprzedającego, a dopiero pozostała kwota na jego prywatny rachunek. To znacznie rozsądniejsze niż przekazanie całej ceny sprzedającemu i liczenie, że później sam rozliczy hipotekę.

Podobnie wygląda kwestia wydania mieszkania. „Wydanie po zapłacie ceny” brzmi jasno tylko pozornie. Lepiej wskazać konkretnie: np. do godziny 18:00 w ciągu trzech dni roboczych od zaksięgowania pełnej ceny, wraz z kluczami, pilotami, dokumentacją oraz spisaniem stanów liczników.

Jeżeli sprzedający nadal mieszka w lokalu, termin wydania potrafi być bardziej problematyczny niż sama płatność. W takich sytuacjach trzeba przewidzieć konsekwencję opóźnienia. Strony mogą przykładowo ustalić karę umowną za każdy dzień zwłoki w wydaniu nieruchomości. Jej wysokość powinna mieć gospodarczy sens. Kara 50 zł dziennie przy mieszkaniu wartym milion złotych zwykle nie mobilizuje nikogo; 500–1000 zł dziennie jest już odczuwalne, choć każdorazowo trzeba dopasować kwotę do wartości transakcji i realnego ryzyka, pamiętając również o możliwości sądowego miarkowania rażąco wygórowanej kary.

Jeszcze ważniejsza jest forma umowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania dotyczące formy umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie ograniczać się wyłącznie do roszczenia odszkodowawczego. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego, właśnie notarialna forma umowy przedwstępnej otwiera tę mocniejszą ścieżkę.

To zasadnicza różnica. Gdy właściciel dzień przed finalizacją stwierdzi, że znalazł kupującego oferującego o 100 000 zł więcej, dobrze sporządzona notarialna umowa przedwstępna daje drugiej stronie instrumenty, których nie zapewnia zwykła kartka podpisana przy kuchennym stole.

Roszczeń nie można jednak odkładać bez końca. Roszczenia z umowy przedwstępnej co do zasady przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. To krótki termin. Odkładanie sprawy przez wiele miesięcy w nadziei, że sprzedający „jeszcze się zastanowi”, może więc poważnie pogorszyć sytuację kupującego.

Akt notarialny ma zabezpieczać konkretną transakcję, a nie tylko potwierdzać ustalenia stron

Notariusz nie zastępuje audytu nieruchomości. Sporządzenie aktu nie oznacza automatycznie, że lokal nie ma problemów technicznych, że nie toczy się spór ze wspólnotą albo że planowana inwestycja w sąsiedztwie nie zmieni warunków korzystania z nieruchomości.

Dlatego przed podpisaniem trzeba rozdzielić dwie rzeczy: bezpieczeństwo prawne samej umowy oraz sprawdzenie tego, co faktycznie jest kupowane.

Pierwszy dokument, który powinien zostać zweryfikowany, to księga wieczysta. Nie wystarczy zajrzeć wyłącznie do działu IV z hipotekami. Trzeba przeczytać:

• dział I-O — oznaczenie nieruchomości,

• dział I-Sp — prawa związane z własnością,

• dział II — właściciela lub użytkownika wieczystego,

• dział III — ograniczenia, roszczenia, ostrzeżenia i prawa osób trzecich,

• dział IV — hipoteki.

Szczególnie niebezpieczne jest ignorowanie wzmianek o nierozpoznanych wnioskach. Aktualna treść księgi może wyglądać prawidłowo, mimo że do sądu wpłynął już wniosek o dokonanie nowego wpisu. Taka wzmianka wymaga wyjaśnienia przed przekazaniem zadatku, a nie po podpisaniu aktu.

Sprzedający powinien również odpowiedzieć w umowie na konkretne pytania dotyczące stanu prawnego: czy nieruchomość jest przedmiotem najmu, dzierżawy albo użyczenia, czy toczą się dotyczące jej postępowania, czy zawarto wcześniej inną umowę przedwstępną, czy istnieją zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz czy osoby trzecie mają podstawę do korzystania z lokalu.

Przy zakupie mieszkania na kredyt szczególnie ważna jest synchronizacja terminów. Data umowy przyrzeczonej musi pozostawiać realny czas na decyzję banku, sporządzenie dokumentów, spełnienie warunków wypłaty i ewentualne poprawienie błędów. Termin ustawiony „na styk” potrafi zamienić jednodniowe opóźnienie banku w spór o kilkudziesięciotysięczny zadatek.

Koszt aktu też należy policzyć przed wizytą. Wynagrodzenie notariusza jest ograniczone maksymalnymi stawkami taksy notarialnej, a do taksy doliczany jest VAT. Przy czynnościach, dla których podstawą obliczenia jest wartość przedmiotu, obowiązują ustawowe progi. Przykładowo dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł ogólna maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Dla wartości 600 000 zł daje to 3170 zł netto według ogólnej tabeli, czyli 3899,10 zł po doliczeniu 23% VAT. Konkretna czynność może jednak podlegać szczególnej stawce przewidzianej w rozporządzeniu, dlatego koszt konkretnego projektu warto ustalić z kancelarią przed podpisaniem. Do rachunku mogą dojść również wypisy aktu i inne czynności związane z transakcją.

Największą niedogodnością notarialnej umowy przedwstępnej jest właśnie koszt oraz mniejsza swoboda późniejszego zmieniania ustaleń. Gdy strony chcą przesunąć termin, zmienić cenę albo przebudować mechanizm finansowania, czasem potrzebne jest ponowne formalne uporządkowanie dokumentów. Przy transakcji za 800 000 czy 1 200 000 zł jest to jednak zazwyczaj znacznie mniejszy problem niż spór o możliwość odzyskania 80 000 zł zadatku.

Przed wizytą najlepiej przesłać kancelarii projekt ustaleń oraz dokumenty z wyprzedzeniem i poprosić o projekt aktu. Czytanie kilkunastostronicowej umowy po raz pierwszy dopiero przy stole notarialnym to zły model pracy. Przy dużej transakcji powinien być czas na wychwycenie niejasnego terminu, błędnego numeru rachunku czy niekorzystnego warunku kredytowego.

Więcej informacji na: https://notariusz-olsztyn.pl

FAQ: zadatek i notarialna umowa przedwstępna

Czy zadatek musi wynosić 10% ceny nieruchomości?
Nie. Przepisy nie wprowadzają obowiązkowego procentu zadatku. Strony mogą ustalić np. 20 000 zł, 50 000 zł albo 10% ceny. Kwota powinna być na tyle wysoka, aby realnie zabezpieczała wykonanie umowy, ale nie tak wysoka, by jedno sporne zdarzenie narażało kupującego na nieproporcjonalną stratę.

Czy notarialna umowa przedwstępna przenosi własność mieszkania?
Nie. Właścicielem nadal pozostaje sprzedający. Przeniesienie własności następuje dopiero na podstawie właściwej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Czy przy odmowie kredytu bankowego zadatek zawsze wraca?
Nie. Sama odmowa banku nie tworzy automatycznie prawa do odzyskania zadatku. Taki mechanizm trzeba odpowiednio opisać w umowie: określić termin składania wniosków, minimalną kwotę finansowania, liczbę banków, sposób udokumentowania odmowy i konsekwencje braku kredytu.

Czy można żądać zawarcia umowy sprzedaży zamiast zwrotu pieniędzy?
Przy umowie przedwstępnej spełniającej wymagania co do formy umowy przyrzeczonej — w przypadku sprzedaży nieruchomości chodzi o formę aktu notarialnego — możliwe jest co do zasady dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. To jedna z najważniejszych przewag notarialnej umowy przedwstępnej.

Czy zadatek przepada, gdy strony wspólnie rezygnują z transakcji?
Co do zasady nie. Jeżeli strony rozwiązują umowę za porozumieniem albo niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub odpowiadają obie strony, zadatek podlega zwrotowi, bez obowiązku zapłaty jego podwójnej wysokości.

Co sprawdzić przed zapłatą zadatku?
Najpierw aktualną księgę wieczystą oraz prawo sprzedającego do rozporządzania nieruchomością. Dopiero później ustalaj wysokość zadatku. Jeżeli w księdze jest wzmianka, ostrzeżenie, niejasne roszczenie w dziale III albo hipoteka bez przygotowanej procedury spłaty, nie próbuj kompensować tego większym zadatkiem. Najpierw usuń lub wyjaśnij problem prawny, a dopiero potem przelewaj pieniądze.