Umowa przedwstępna czy od razu akt notarialny – co wybrać przy zakupie mieszkania?

Przy zakupie mieszkania pytanie nie brzmi tylko: „papierowa umowa przedwstępna czy notariusz?”. Trzeba najpierw ustalić, czy strony rzeczywiście mogą już przenieść własność. Jeżeli kupujący ma pieniądze, stan prawny lokalu jest sprawdzony, a sprzedający może zawrzeć transakcję bez dodatkowych warunków, dokładanie umowy przedwstępnej często tylko wydłuża procedurę. Gdy jednak zakup zależy od kredytu, wykreślenia hipoteki, zakończenia sprawy spadkowej albo wyprowadzki sprzedającego, umowa przedwstępna przestaje być formalnością — staje się narzędziem do kontrolowania ryzyka.

Najważniejsza różnica jest prawna. Własność mieszkania można przenieść wyłącznie w formie aktu notarialnego. Zwykła pisemna umowa przedwstępna może skutecznie zobowiązywać strony do późniejszej sprzedaży, ale nie zapewnia kupującemu takiej samej ochrony jak umowa przedwstępna sporządzona przez notariusza. I właśnie ta różnica powinna decydować o wyborze, a nie sam koszt sporządzenia dokumentu.

Kiedy umowa przedwstępna ma sens, a kiedy jest tylko dodatkowym etapem

Umowa przedwstępna jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy między decyzją o zakupie a możliwością podpisania umowy sprzedaży musi minąć trochę czasu. Najbardziej typowy przypadek to finansowanie kredytem hipotecznym. Bank nie wypłaci pieniędzy na podstawie ustnej deklaracji, a proces kredytowy wraz z wyceną nieruchomości, analizą dokumentów i wydaniem decyzji zwykle zajmuje kilka tygodni.

Podobnie jest wtedy, gdy sprzedający musi wcześniej:

• uzyskać dokument ze spółdzielni albo wspólnoty,
• spłacić istniejący kredyt i uzyskać z banku dokumenty dotyczące hipoteki,
• zakończyć postępowanie spadkowe,
• uregulować wpisy w księdze wieczystej,
• doprowadzić do wykreślenia egzekucji lub innego obciążenia,
• opróżnić lokal i ustalić konkretny termin jego wydania.

W takich sytuacjach rozsądna umowa przedwstępna powinna odpowiadać na pytanie: co dokładnie musi wydarzyć się przed podpisaniem aktu sprzedaży i co stanie się, jeżeli warunek nie zostanie spełniony.

Minimum to wskazanie stron, mieszkania i ceny. W praktyce to za mało. Dobrze skonstruowany dokument określa także termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób finansowania, wysokość wpłacanej kwoty, datę wydania mieszkania, warunki rozwiązania umowy oraz dokumenty, które sprzedający ma dostarczyć.

Szczególną uwagę trzeba poświęcić określeniom „zadatek” i „zaliczka”. Nie są synonimami. Zadatek ma funkcję zabezpieczającą. Jeżeli do wykonania umowy nie dochodzi z winy strony, która zadatek otrzymała, druga strona może — przy spełnieniu ustawowych warunków — żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli od transakcji odstępuje osoba, która zadatek dała, może go stracić. Zaliczka co do zasady jest natomiast kwotą wpłaconą na poczet ceny i nie daje automatycznie takiego mechanizmu.

Nie ma ustawowej stawki określającej, że zadatek musi wynosić 5 czy 10 proc. ceny. Na rynku często spotyka się kwoty kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych, zależnie od wartości mieszkania. Przy lokalu za 600 tys. zł zadatek w wysokości 20–40 tys. zł nie jest czymś niezwykłym. Nie powinien jednak być ustalany mechanicznie. Kupujący korzystający z kredytu powinien szczególnie uważać na zapis, zgodnie z którym brak kredytu automatycznie oznacza utratę całego zadatku. Jeśli finansowanie jest warunkiem transakcji, zasady dotyczące negatywnej decyzji banku najlepiej opisać wprost.

Jeżeli kupujący dysponuje gotówką, dokumenty są kompletne, a w księdze wieczystej nie ma problemów, umowa przedwstępna może być zbędna. Można po sprawdzeniu dokumentów przejść bezpośrednio do aktu sprzedaży. Nie ma praktycznej korzyści z podpisywania umowy na siedem dni tylko po to, by tydzień później spotkać się ponownie u notariusza.

Zwykła umowa przedwstępna i akt notarialny nie dają takiej samej ochrony

To jedna z najczęściej bagatelizowanych różnic.

Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Dokument nie staje się nieważny tylko dlatego, że nie sporządził go notariusz. Problem pojawia się wtedy, gdy jedna ze stron przestaje chcieć zawrzeć umowę przyrzeczoną.

Kodeks cywilny przewiduje mocniejsze skutki, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania dotyczące formy umowy przyrzeczonej. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, notarialna umowa przedwstępna pozwala co do zasady dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zwykłej umowie pisemnej zakres roszczeń jest słabszy i sprowadza się zasadniczo do naprawienia szkody poniesionej dlatego, że strona liczyła na zawarcie umowy — chyba że strony przewidziały dodatkowe zabezpieczenia.

To nie jest teoretyczna różnica. Wyobraźmy sobie mieszkanie uzgodnione za 620 tys. zł. Po dwóch miesiącach sprzedający dostaje ofertę na 680 tys. zł i stwierdza, że pierwotnej transakcji jednak nie chce. Przy dobrze przygotowanej notarialnej umowie przedwstępnej kupujący znajduje się w zupełnie innej sytuacji niż osoba posiadająca jednostronicowy dokument podpisany przy kuchennym stole.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej. Opłata sądowa za wpis prawa osobistego lub roszczenia do księgi wynosi obecnie 150 zł. Takiego zabezpieczenia nie warto traktować jako dekoracji. Przy długim okresie między umową przedwstępną a finalną sprzedażą wpis powoduje, że sytuacja prawna kupującego staje się znacznie bardziej widoczna dla kolejnych zainteresowanych nieruchomością.

Trzeba jednak zaakceptować niedogodność: notarialna umowa przedwstępna kosztuje.

Maksymalne wynagrodzenie notariusza jest uzależnione od wartości przedmiotu czynności. Dla wartości od 60 tys. do 1 mln zł podstawowa maksymalna stawka według obowiązującego rozporządzenia wynosi:

1010 zł + 0,4 proc. nadwyżki ponad 60 tys. zł.

Dla mieszkania wartego 600 tys. zł daje to:

1010 zł + 0,4 proc. × 540 000 zł = 3170 zł netto.

Po doliczeniu 23 proc. VAT byłoby to 3899,10 zł brutto jako maksymalna stawka wynikająca z tego poziomu taksy dla czynności, do której stosuje się pełną stawkę. Wynagrodzenie kancelarii może być niższe — przepisy określają maksimum, nie obowiązkową cenę.

Przy właściwej umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę odpowiedniej stawki podstawowej. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł oznacza to maksymalnie 1585 zł netto, czyli 1949,55 zł brutto samej taksy za ten akt. Dochodzą wypisy oraz ewentualne inne czynności i opłaty.

Za wpis własności do księgi wieczystej pobierana jest standardowo opłata sądowa 200 zł.

Na rynku wtórnym trzeba dodatkowo uwzględnić PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, o ile transakcja nie korzysta ze zwolnienia. Przy wartości 600 tys. zł byłoby to 12 tys. zł podatku. Osoba fizyczna kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom może korzystać ze zwolnienia z PCC po spełnieniu ustawowych warunków — zasadniczo nie mogła wcześniej posiadać takiego lokalu, domu ani odpowiedniego prawa, z wyjątkiem udziału do 50 proc. nabytego w drodze dziedziczenia.

To pokazuje też, dlaczego kalkulowanie kosztów zakupu wyłącznie na podstawie „ceny notariusza” jest błędem. Podatek, opłaty sądowe, wpis hipoteki, wypisy aktu i koszty kredytowe potrafią mieć większe znaczenie niż różnica kilkuset złotych pomiędzy ofertami dwóch kancelarii.

Kiedy lepiej podpisać akt od razu i co sprawdzić przed wizytą u notariusza

Jeżeli nic nie blokuje sprzedaży, bezpośrednia umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego jest zwykle najprostsza. Jedno spotkanie zamiast dwóch, brak konieczności konstruowania mechanizmu zadatku na okres przejściowy i od razu następuje prawne rozliczenie właściwej transakcji.

Nie oznacza to jednak, że można umówić termin u notariusza dzień po obejrzeniu mieszkania i dopiero w kancelarii zastanawiać się, co właściwie kupujemy.

Pierwszym dokumentem do sprawdzenia jest księga wieczysta. Jeżeli znamy jej numer, treść można bezpłatnie przeglądać w państwowym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Trzeba sprawdzić wszystkie cztery działy, a nie wyłącznie nazwisko właściciela.

Priorytety są następujące:

• dział I-O i I-Sp — czy opis lokalu oraz prawa związane z własnością odpowiadają temu, co jest sprzedawane,
• dział II — kto jest właścicielem i czy osoba sprzedająca rzeczywiście może rozporządzać całym lokalem,
• dział III — służebności, roszczenia, ostrzeżenia, egzekucje i inne ograniczenia,
• dział IV — hipoteki.

Szczególnie niebezpieczne jest pomijanie wzmianek w księdze. Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek, który jeszcze nie został rozpoznany. Sam aktualny widok księgi może wtedy nie przedstawiać stanu, jaki pojawi się po rozpatrzeniu tego wniosku.

Jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem, hipoteka nie musi przekreślać zakupu. Trzeba jednak dostać z banku sprzedającego dokument określający saldo zadłużenia, rachunek do spłaty oraz warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Część ceny może wówczas trafić bezpośrednio do banku, a pozostała kwota do sprzedającego. Przelewanie całej ceny właścicielowi z założeniem, że „sam później spłaci bank”, jest niepotrzebnym ryzykiem.

Do tego dochodzą dokumenty zależne od konkretnego lokalu: podstawa nabycia nieruchomości, dokumenty spadkowe, zaświadczenia wymagane przy konkretnym stanie prawnym, informacje dotyczące osób zameldowanych czy rozliczeń ze wspólnotą lub spółdzielnią. Zakres dokumentacji najlepiej ustalić wcześniej z kancelarią, bo brak jednego dokumentu potrafi przesunąć termin podpisania aktu.

Jak wskazuje w materiałach dotyczących czynności notarialnych notariusz-olsztyn.pl, przy transakcjach dotyczących nieruchomości znaczenie ma wcześniejsze przygotowanie dokumentów i przekazanie danych potrzebnych do sporządzenia aktu. To praktycznie ważniejsze niż rezerwowanie wizyty „na szybko”. Kancelaria może wcześniej wychwycić brak dokumentu, nieprawidłowy sposób reprezentacji strony albo wpis w księdze, który wymaga wyjaśnienia.

Szczególną uwagę trzeba zwrócić także na moment zapłaty ceny i wydania kluczy. Akt sprzedaży nie oznacza automatycznie, że sprzedający tego samego dnia musi fizycznie opuścić lokal, jeżeli strony postanowią inaczej. Jeżeli wydanie mieszkania nastąpi na przykład siedem dni później, akt powinien jasno określać termin, sposób sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, rozliczenie liczników i odpowiedzialność za opóźnienie.

Przy dużych kwotach nie zostawiałbym także zapisu „cena zostanie zapłacona przelewem” bez daty i rachunku. Dokument powinien mówić ile, komu, na jaki rachunek, z jakiego źródła i w jakim terminie ma zostać zapłacone.

Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, konstrukcja płatności musi odpowiadać warunkom banku. Jeżeli płaci gotówką, często można zamknąć transakcję znacznie szybciej.

Granica jest więc dość czytelna: jeśli wszystkie dokumenty są gotowe, finansowanie jest zapewnione, a lokal można bez przeszkód sprzedać — nie ma potrzeby tworzenia dodatkowego etapu tylko dlatego, że „zawsze podpisuje się przedwstępną”. Jeżeli natomiast do finalizacji brakuje kredytu, dokumentów, wykreślenia obciążeń lub wykonania konkretnych czynności przez sprzedającego, umowa przedwstępna powinna te ryzyka uporządkować. Przy większym zadatku albo długim oczekiwaniu rozsądniej rozważyć formę aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi niż oszczędzać kilka tysięcy złotych kosztem słabszej ochrony.

FAQ

Czy umowa przedwstępna zakupu mieszkania musi być zawarta u notariusza?
Nie. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje jednak znacznie mocniejszą ochronę, w tym możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przy spełnieniu ustawowych przesłanek.

Czy można kupić mieszkanie bez umowy przedwstępnej?
Tak. Jeżeli strony są gotowe do transakcji, dokumenty są kompletne, a sposób zapłaty ustalony, można od razu zawrzeć notarialną umowę sprzedaży.

Czy notarialna umowa przedwstępna przenosi własność mieszkania?
Nie. Nadal jest tylko zobowiązaniem do zawarcia właściwej umowy. Własność zostanie przeniesiona dopiero odpowiednią umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Ile wynosi opłata za wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej?
Opłata sądowa od wpisu prawa osobistego lub roszczenia wynosi 150 zł.

Ile kosztuje wpis nowego właściciela do księgi wieczystej?
Standardowa opłata sądowa za wpis własności wynosi 200 zł.

Czy przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym zawsze trzeba zapłacić 2 proc. PCC?
Nie. Standardowa stawka wynosi 2 proc., ale osoba fizyczna spełniająca warunki zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu nie płaci tego podatku.

Zadatek czy zaliczka — co lepiej zabezpiecza transakcję?
Zadatek daje mocniejszy mechanizm ochronny, ale trzeba precyzyjnie określić, co stanie się m.in. przy odmowie kredytu, wadzie prawnej mieszkania albo niewykonaniu obowiązków przez sprzedającego. Samo wpisanie słowa „zadatek” nie rozwiązuje wszystkich problemów.

Od czego zacząć przed podjęciem decyzji?
Najpierw sprawdź aktualną księgę wieczystą, podstawę nabycia mieszkania przez sprzedającego oraz sposób finansowania zakupu. Dopiero potem wybieraj formę umowy. Jeśli pieniądze i dokumenty są gotowe, zmierzaj bezpośrednio do aktu sprzedaży. Jeżeli choć jeden istotny element — kredyt, hipoteka, dokument spadkowy, wykreślenie obciążenia lub termin opróżnienia mieszkania — pozostaje nierozwiązany, najpierw przygotuj umowę przedwstępną, która dokładnie opisze ten problem i konsekwencje jego niewykonania.